É mais comum do que parece: o comprador termina de pagar um imóvel, recebe as chaves, passa a morar no local e acredita que a compra está definitivamente encerrada.
Anos depois, ao tentar vender, financiar, deixar o bem em inventário ou simplesmente conferir a matrícula, descobre que o imóvel continua registrado em nome da construtora ou do antigo proprietário.
Isso pode acontecer porque a escritura nunca foi assinada, porque a construtora encerrou suas atividades, porque o vendedor faleceu ou simplesmente porque, depois da quitação, ninguém providenciou a transferência definitiva.
A boa notícia é que a falta de colaboração do vendedor não significa necessariamente que o comprador ficará dependente dele para sempre. Existindo documentação suficiente e, especialmente, prova da quitação, pode ser possível obter a transferência compulsória do imóvel.
Paguei todo o imóvel. Ele já não é meu?
Aqui existe uma diferença importante entre ter comprado o imóvel e constar como proprietário na matrícula.
No Brasil, a propriedade imobiliária entre pessoas vivas é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto essa transferência não é registrada, quem aparece na matrícula continua sendo considerado formalmente o proprietário. Essa regra está no art. 1.245 do Código Civil.
Por isso, contrato, recibos, chaves e comprovantes de pagamento são extremamente importantes, mas não devem substituir indefinidamente a regularização registral.
É justamente essa diferença que costuma aparecer anos depois, quando o comprador precisa realizar algum negócio envolvendo o imóvel.
O que pode acontecer se eu deixar o imóvel sem regularização?
Enquanto a matrícula continua em nome de outra pessoa, podem surgir dificuldades para vender o imóvel, utilizá-lo em determinadas operações bancárias ou organizar uma futura sucessão.
A situação pode se tornar ainda mais trabalhosa caso o antigo proprietário faleça, a empresa vendedora encerre suas atividades ou ocorram novas alterações na situação jurídica do titular registral.
Isso não significa que o comprador automaticamente perderá o imóvel. Significa que um problema que hoje pode ter uma solução relativamente objetiva pode ficar documentalmente mais complexo com o passar dos anos.
Por isso, imóvel quitado e não transferido não deveria ser tratado apenas como uma pendência burocrática.
E se o vendedor simplesmente não quiser assinar a escritura?
É justamente para situações como essa que existe a adjudicação compulsória.
Em termos simples, ela permite que o comprador que possui direito à transferência obtenha um título capaz de substituir a manifestação de vontade do vendedor.
O Código Civil prevê a possibilidade de o comprador exigir a escritura definitiva e, diante da recusa, requerer a adjudicação do imóvel. A jurisprudência do STJ também reconhece há décadas esse mecanismo.
Na prática, portanto, o vendedor não pode necessariamente receber todo o preço e depois impedir indefinidamente a regularização apenas porque decidiu não colaborar.
Preciso ter registrado o contrato de compra e venda?
Não necessariamente.
Esse é um ponto importante para quem possui apenas um compromisso particular antigo.
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
Assim, o fato de o comprador ter guardado durante anos apenas o contrato particular não elimina, por si só, a possibilidade de regularização.
Será necessário, porém, analisar o documento e toda a cadeia da aquisição.
A quitação do imóvel é importante?
É fundamental.
A adjudicação compulsória pressupõe que a obrigação necessária para exigir a transferência tenha sido cumprida.
O STJ reforçou esse ponto em 2025 ao decidir que nem mesmo a teoria do chamado “adimplemento substancial” permite transferir compulsoriamente o imóvel quando ainda existe parcela do preço não quitada. Para a adjudicação, a Corte destacou a necessidade de quitação integral do preço.
Por isso, comprovantes de pagamento podem ser tão importantes quanto o próprio contrato.
Recibos, transferências bancárias, termos de quitação, mensagens reconhecendo o pagamento e outros documentos podem ser utilizados para reconstruir o histórico da compra. As próprias normas do CNJ admitem diferentes meios documentais para demonstrar a quitação no procedimento extrajudicial.
E se eu não tiver todos os recibos?
Isso não significa automaticamente que não exista solução.
Compras antigas muitas vezes apresentam documentação incompleta. Há situações em que o comprador possui o contrato, está na posse do imóvel há décadas e tem apenas parte dos comprovantes.
Nesse cenário, é necessário analisar o conjunto de documentos disponível.
Mensagens, declarações de quitação, comprovantes bancários, documentos fiscais e outros elementos podem ajudar a demonstrar o pagamento. O Código Nacional de Normas do CNJ admite expressamente vários desses meios para comprovação no procedimento extrajudicial.
Dependendo do caso e da deficiência documental, também pode ser necessário avaliar outras formas de regularização, inclusive a usucapião.
Hoje é possível resolver sem processo judicial?
Em muitos casos, sim.
Desde a Lei nº 14.382/2022, a Lei de Registros Públicos passou a permitir expressamente a adjudicação compulsória extrajudicial, realizada diretamente perante o Registro de Imóveis, sem eliminar a possibilidade de utilização da via judicial.
O CNJ regulamentou detalhadamente esse procedimento. O pedido é feito com assistência de advogado ou defensor público e envolve, entre outros elementos, o contrato que fundamenta a aquisição, uma ata notarial, a demonstração da quitação e a identificação do descumprimento da obrigação de transferir o imóvel.
O proprietário registral será notificado para se manifestar. Caso não apresente impugnação, o procedimento poderá prosseguir para análise do registrador, desde que os demais requisitos estejam preenchidos.
Isso criou uma alternativa bastante relevante para casos em que não existe uma disputa complexa sobre a própria compra.
E se eu nem souber onde está o vendedor?
Também não significa que a regularização esteja necessariamente impedida.
As normas do CNJ permitem, depois de esgotadas as tentativas ordinárias de localização, a utilização de notificação por edital no procedimento extrajudicial.
Há regras específicas até mesmo para situações envolvendo empresas que já foram extintas.
Portanto, casos antigos em que o comprador perdeu completamente o contato com a construtora ou com o vendedor merecem ser analisados antes de se concluir que a escritura é impossível.
E se o vendedor já tiver falecido?
A morte do vendedor também não elimina automaticamente o direito do comprador.
No procedimento extrajudicial, o CNJ prevê expressamente a possibilidade de notificação dos herdeiros quando não houver inventário. Caso exista inventário em andamento, pode ser suficiente a notificação do inventariante.
Dependendo da situação patrimonial e da existência de conflitos, a via judicial também pode ser necessária.
O importante é compreender que o falecimento daquele que vendeu o imóvel não desfaz uma compra que tenha sido regularmente celebrada e cumprida.
Adjudicação judicial ou extrajudicial: qual escolher?
Não existe uma resposta única.
Quando a documentação está organizada, a quitação é clara e não existe uma controvérsia relevante entre as partes, a via extrajudicial pode ser uma alternativa interessante.
Por outro lado, quando existe discussão sobre pagamento, validade do contrato, sucessão, identificação do imóvel, terceiros envolvidos ou outras questões que exigem produção de prova e decisão sobre um conflito, o processo judicial pode ser mais adequado.
A escolha deve ser feita depois de analisar a matrícula e os documentos da aquisição.
O procedimento extrajudicial não eliminou a adjudicação judicial. A própria Lei de Registros Públicos preserva expressamente as duas possibilidades.
Quais documentos devo procurar?
Antes de qualquer medida, vale reunir principalmente o contrato de compra e venda ou compromisso, os comprovantes de pagamento e eventual termo de quitação.
Também é importante obter uma matrícula atualizada do imóvel e reunir documentos que demonstrem eventuais cessões, alterações de comprador ou comunicações mantidas com o vendedor.
Não é necessário concluir sozinho se a documentação é suficiente. Muitas vezes, documentos que parecem pouco importantes ajudam a reconstruir uma compra realizada há muitos anos.
Quitei o imóvel há muitos anos. Ainda vale a pena verificar?
Sim.
Justamente nos contratos antigos aparecem situações em que a pessoa mora há 10, 20 ou até mais anos no imóvel e somente percebe a irregularidade quando pretende vendê-lo ou organizar uma sucessão.
O tempo transcorrido não deve ser motivo para simplesmente abandonar a regularização.
O primeiro passo é verificar quem consta atualmente na matrícula, qual documento originou a compra e quais provas existem do cumprimento do contrato.
A partir daí, é possível identificar se o caminho adequado é escritura voluntária, adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial, usucapião ou outra forma de regularização.
Conclusão
Pagar integralmente um imóvel e receber as chaves não significa, por si só, que a propriedade já esteja registrada em nome do comprador.
Quando a escritura não foi outorgada ou a transferência nunca foi concluída, é importante regularizar a situação para que a matrícula reflita a realidade da aquisição.
Se o preço foi integralmente pago e o vendedor se recusa a transferir o imóvel, faleceu, desapareceu ou a empresa responsável encerrou suas atividades, isso não significa necessariamente que o comprador ficará sem solução.
A adjudicação compulsória permite, preenchidos os requisitos, substituir a manifestação do vendedor e obter a transferência. Atualmente, conforme o caso, o procedimento pode ser realizado judicialmente ou diretamente no Registro de Imóveis.
O Cury & Costa Advogados atua na regularização de imóveis, análise de contratos de compra e venda e procedimentos judiciais e extrajudiciais de adjudicação compulsória.