O comprador paga entrada, parcelas, eventualmente contrai financiamento e organiza sua vida considerando uma data prevista para receber as chaves. Muitas vezes, também precisa continuar pagando aluguel enquanto aguarda a conclusão da obra.

Por isso, quando a entrega começa a ser sucessivamente adiada, surge uma dúvida importante:

sou obrigado a continuar esperando ou posso cancelar a compra e exigir meu dinheiro de volta?

Quando o atraso ultrapassa o prazo permitido pelo contrato e pela legislação, o comprador pode, em determinadas situações, pedir o encerramento do contrato por culpa da construtora e a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos.

E existe uma diferença muito importante: isso não é a mesma coisa que simplesmente desistir da compra.

Primeiro: confira a verdadeira data de entrega do imóvel

É comum o contrato apresentar uma data prevista para conclusão da obra e, logo depois, prever um chamado prazo de tolerância.

A Lei de Incorporações admite uma tolerância de até 180 dias corridos, desde que ela tenha sido expressamente prevista no contrato, de forma clara e destacada.

Imagine, por exemplo, que a entrega esteja prevista para janeiro de 2026 e o contrato contenha validamente uma tolerância de 180 dias.

Nesse caso, não basta chegar fevereiro para afirmar que a construtora está juridicamente em atraso. É preciso considerar também o período de tolerância.

Por outro lado, a tolerância não é um prazo indefinido.

Depois de ultrapassada a data contratual mais o período de tolerância aplicável, a situação muda significativamente.

Passados os 180 dias, posso cancelar a compra?

Se a entrega ultrapassar o prazo contratual acrescido da tolerância válida e o comprador não tiver dado causa ao atraso, a Lei de Incorporações permite que ele peça a resolução do contrato.

Nessa hipótese, o art. 43-A prevê a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos, além da multa aplicável, no prazo de até 60 dias corridos contados da resolução.

Esse ponto é especialmente importante porque muitas construtoras apresentam ao comprador uma proposta de “distrato” com retenções significativas.

Mas é preciso identificar quem está dando causa ao fim do contrato.

Se o comprador simplesmente mudou de ideia e não quer mais o imóvel, existe uma situação jurídica.

Se ele quer sair porque a construtora descumpriu o prazo de entrega, existe outra.

As consequências financeiras não são necessariamente as mesmas.

Não confunda atraso da construtora com desistência do comprador

Essa distinção pode representar uma diferença expressiva no valor a receber.

Quando o próprio comprador decide abandonar um contrato que estava sendo regularmente cumprido pela incorporadora, a legislação admite, em determinadas condições, descontos e retenções sobre os valores pagos.

Mas quando a resolução ocorre porque a construtora não entregou o imóvel dentro do prazo, o comprador não está simplesmente desistindo do negócio.

Ele está reagindo ao descumprimento da outra parte.

Por isso, antes de aceitar uma proposta de distrato, é importante verificar como o documento está sendo apresentado.

Assinar um termo tratando a situação como simples desistência pode gerar discussão sobre descontos que talvez não fossem aplicáveis caso o contrato tivesse sido encerrado por culpa da incorporadora.

E se eu ainda quiser receber o apartamento?

O comprador não precisa necessariamente cancelar a compra.

Ele pode preferir continuar com o contrato e aguardar a entrega.

Nos contratos submetidos à disciplina atual da Lei de Incorporações, quando a entrega ultrapassa o prazo contratual acrescido da tolerância válida e o comprador permanece no negócio e está adimplente, a lei prevê, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e com correção monetária conforme o índice contratual.

Portanto, diante do atraso, existem dois caminhos bastante diferentes:

continuar com a compra e discutir as consequências da demora ou encerrar o contrato por inadimplemento da construtora e buscar a restituição dos valores pagos.

A própria lei estabelece que a indenização pelo atraso prevista para quem permanece no contrato não pode ser simplesmente cumulada com a multa prevista para a hipótese de resolução.

Por isso, a escolha deve ser feita depois de analisar o contrato e o impacto financeiro de cada alternativa.

A construtora pode simplesmente alegar que a obra atrasou?

Nem toda justificativa apresentada pela incorporadora transfere automaticamente o risco ao comprador.

Problemas normais de planejamento da obra, fornecedores, contratação de mão de obra ou dificuldades inerentes à atividade empresarial não significam, por si só, que o consumidor tenha de suportar indefinidamente o atraso.

A data prometida para entrega é uma das informações centrais da compra.

Por isso, uma comunicação genérica informando que houve “necessidade de reprogramação do cronograma” não significa automaticamente que o comprador concordou com uma nova data ou abriu mão dos direitos decorrentes do atraso.

É necessário analisar a causa apresentada, o contrato e as circunstâncias concretas da obra.

A multa prevista no contrato vale também contra a construtora?

Esse é outro ponto que merece atenção.

Há contratos extremamente rigorosos com o comprador: estabelecem juros, multas e diversas consequências caso ele atrase uma parcela.

Entretanto, especialmente em contratos mais antigos, era comum não existir penalidade equivalente para o atraso da própria construtora.

O Superior Tribunal de Justiça enfrentou essa situação no Tema 971.

Nos contratos de adesão analisados naquele julgamento, anteriores à disciplina introduzida pela Lei nº 13.786/2018, o STJ firmou o entendimento de que, havendo cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador, ela deve ser considerada como parâmetro para fixar a indenização pelo inadimplemento da construtora. Quando as obrigações forem diferentes, a equivalência econômica deve ser realizada por arbitramento judicial.

Isso não significa simplesmente copiar o percentual da multa e aplicá-lo automaticamente contra a construtora.

Nos contratos atuais, a análise deve considerar prioritariamente as regras específicas introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, especialmente o art. 43-A da Lei de Incorporações.

Posso receber alguma indenização além da devolução?

Dependendo da situação, podem existir outros prejuízos decorrentes do atraso.

Um comprador que permaneceu por meses pagando aluguel enquanto aguardava um imóvel que deveria ter sido entregue, por exemplo, pode ter sofrido um impacto financeiro concreto.

Também podem existir despesas adicionais ou outras consequências diretamente relacionadas à demora.

Essa parte, porém, exige uma análise individual.

A possibilidade de acumular multa contratual, indenização pelo atraso, lucros cessantes ou outros prejuízos depende da data do contrato, das cláusulas existentes, do regime jurídico aplicável e da natureza de cada verba.

O próprio STJ, no Tema 970, estabeleceu que uma cláusula penal moratória que já tenha função de indenizar o atraso, quando fixada em valor equivalente ao locativo, em regra afasta sua cumulação com lucros cessantes.

Portanto, não é recomendável simplesmente somar todas as penalidades possíveis. O cálculo precisa ser feito de acordo com o contrato concreto.

O valor devolvido deve ser corrigido?

Sim.

Quando a resolução decorre do atraso tratado pelo art. 43-A, a própria legislação determina que os valores sejam restituídos com atualização monetária.

Por isso, antes de aceitar uma proposta, é importante conferir não apenas o percentual que a empresa afirma que devolverá, mas também qual valor está sendo utilizado como base, qual atualização foi aplicada e quais descontos estão sendo realizados.

Uma diferença aparentemente pequena na forma de cálculo pode representar milhares de reais em contratos de maior valor.

O que fazer quando a obra já está atrasada?

O primeiro passo é reunir toda a documentação da compra.

O contrato e o quadro-resumo são essenciais porque indicam a data prometida, eventual período de tolerância, multas e regras para o encerramento do negócio.

Também é importante guardar comprovantes dos valores pagos e todas as comunicações da construtora sobre adiamentos ou novas previsões de entrega.

Antes de assinar um distrato ou aceitar uma proposta de restituição, vale calcular exatamente quanto foi pago e quais consequências o próprio contrato e a legislação estabelecem para o atraso.

Em muitos casos, uma notificação extrajudicial pode ser utilizada para formalizar a posição do comprador e tentar solucionar a questão antes de um processo judicial.

Se não houver resposta adequada, a resolução do contrato e a restituição dos valores podem ser discutidas judicialmente.

Conclusão

O comprador de um imóvel na planta não é obrigado a esperar indefinidamente pela entrega.

Quando a construtora ultrapassa o prazo contratual e o período de tolerância aplicável, o comprador pode ter o direito de encerrar o contrato por culpa da incorporadora e buscar a restituição integral e corrigida dos valores pagos, além das demais consequências cabíveis.

Também é possível optar pela manutenção da compra e, preenchidos os requisitos legais, exigir a indenização correspondente ao período de atraso.

A principal cautela é não tratar automaticamente o caso como uma simples “desistência do imóvel”.

Antes de assinar um distrato, aceitar retenções ou concordar com uma nova previsão de entrega, é importante identificar quem efetivamente descumpriu o contrato e quais são as consequências financeiras desse descumprimento.

O Cury & Costa Advogados atua na análise de contratos imobiliários, atrasos na entrega de imóveis, notificações extrajudiciais e ações envolvendo restituição de valores e descumprimento por construtoras e incorporadoras.